Thị trường bất động sản dưới tác động của Nghị định 71 và Thông tư 13

Nhằm phòng ngừa nguy cơ bong bóng bất động sản, NHNN đã ban hành Thông tư 13 tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản


Hạn chế tín dụng vào bất động sản
Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, khi Thông tư 13 có hiệu lực thi hành vào 1/10/2010 sẽ có tác động đến dòng tiền đổ vào bất động sản, cụ thể các ngân hàng sẽ phải thu hẹp lại các khoản vay này để tránh nguy cơ bong bóng bất động sản xảy ra.


Theo nội dụng của Thông tư 13, các khoản vay đối với công ty con, công ty liên doanh, công ty liên kết sẽ có hệ số rủi ro điều chỉnh tăng từ 100% lên 150%.

Các khoản vay kinh doanh bất động sản và các khoản vay đối với Công ty chứng khoán (CTCK) có hệ số rủi ro lên 250%. Hệ số rủi ro của khoản cho vay đầu tư chứng khoán vẫn giữ nguyên ở mức 250% theo như Quyết định số 03/2008/QĐ-NHNN.

Với việc gia tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9% sẽ dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng.


Nguồn cung tín dụng cũng bị thu hẹp do ngân hàng bị hạn chế tỷ lệ cho vay. Các ngân hàng sẽ buộc phải cân nhắc để hạn chế bớt các khoản cho vay bất động sản và để vốn cho vay các lĩnh vực sản xuất.

Trong dài hạn, tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản, đầu tư chứng khoán và cho vay đối với các CTCK có thể sẽ giúp hệ thống ngân hàng đảm bảo được mức độ an toàn vốn, và ổn định vững chắc hơn trước những biến động xấu của nền kinh tế vĩ mô. Điều này có thể nhận thấy rất rõ qua cuộc khủng hoảng trên thị trường địa ốc và tài chính của Mỹ trong năm 2008 - 2009.

Thị trường sẽ phát triển bền vững hơn
Tuy nhiên, dưới tác động từ Nghị định 71 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở cũng mới được ban hành trước đó vào ngày 23/6/2010 và có hiệu lực thi hành vào ngày 8/8/2010. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản lớn, có tiềm lực về tài chính lại có cơ hội huy động vốn một cách thông thoáng hơn, có thể khơi thông được nguồn vốn đầu tư dự án bằng nhiều cách huy động khác nhau như quy định được huy động trước 20%, phát hành trái phiếu,…(Điều 9 Nghị định 71)

Trái lại, các nhà đầu tư thứ cấp, cá nhân,…lại đang gặp rất nhiều khó khăn trước những quy định chặt chẽ của Nghị định này. Vấn đề bán nhà trên giấy khó có thể diễn ra như trước đây nữa, và chính điều này đã làm cho thị trường ảm đạm hơn, giao dịch èo uột hơn,…

Theo nhận định của các nhà kinh doanh bất động sản, dưới tác động của Nghị định 71, Thông tư 13 thị trường bất động sản sẽ đóng băng. Việc giao dịch mua bán bằng hợp đồng góp vốn chiếm tỷ lệ rất lớn trong giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian qua, giờ đây đã bị hạn chế. Cộng thêm vào đó, khi Thông tư 13 có hiệu lực dòng vốn tín dụng cung cấp cho thị trường cũng sẽ bị thu hẹp lại. Trong khi đó, mua bán bất động sản hiện nay được sử dụng khá nhiều từ vốn vay ngân hàng.


Dưới tác động kép như trên, cùng với lãi suất huy động từ ngân hàng luôn ở mức cao thị trường bất động sản đã gặp khó khăn, đến nay sẽ càng khó khăn hơn khi tín dụng bị thu hẹp. Điều này sẽ tác động xấu đến thị trường và có nguy cơ đóng băng.

Tuy nhiên, về lâu dài, cả hai chính sách trên đều tốt cho thị trường phát triển bền vững và ổn định hơn. Theo quan điểm của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Nghị Định 71 sẽ thanh lọc thị trường, những quy định chặt chẽ sẽ loại khỏi cuộc chơi những doanh nghiệp không có tính chuyên nghiệp cao, năng lực tài chính thấp. Trong ngắn hạn, thị trường có thể chững lại, và có nguy cơ đóng băng trong thời gian ngắn, tuy nhiên, về lâu dài sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, phát triển bền vững và ổn định hơn.